엘리펀드소셜대부(주) : 2018-금감원-1325(P2P연계대부업)
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[NPL 부동산 담보부 채권] 경기도 파주시 탄현면

elefund 64호

  • 예상수익(률)

    16%

  • 투자인원

    43

  • 모집개시일

    2018-05-25

  • 투자기간

    12개월

  • 상환일

    매월 05

  • 모집금액

    5,000만원

모집진행률100 %

5,000만원 /5,000만원

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대출신청내역

상품종류 근저당권부질권대출
대출금액 40,000만원
대출금리 연 16%
대출기간 12개월
대출실행예정일 2018년 5월 28일
※투자원금 상환예정일은 2019년 5월 28일입니다.
상환방식 만기일시상환
월이자상환액 5,333,333원
대출목적 NPL채권 매입자금
담  보  물 경기도 파주시 탄현면 갈현리
상환재원 경매 배당금
투자포인트

- 설정된 근저당권에 대한 근저당권부질권대출에 이은 추가근저당권부질권대출입니다.

- 대출자는 NPL투자 전문법인으로 1순위/2순위 근저당권자입니다.

- LTV 42% 입니다.

- 입찰에 참가할 사람이 정해져 있습니다.

- 경매 배당으로 투자 수익금을 회수하는 NPL채권의 특성상 대출기간은 12개월로 예상하나, 실제 경매 진행 시 예상 대출기간 이전에 낙찰이 된다면 조기에 상환이 될 수 있습니다.

- 총 4억을 협력사인 미라클펀딩과 공동모집할 예정이며, 목표금액에 미달하여도 모집된 금액으로 대출실행하기로 대출자와 합의하였습니다.

소재지

경기도 파주시 탄현면 갈현리 소재 토지와 건물

법원 감정가 : 6,875,926,000원

처분방식 건물/토지일괄매각
용        도 근린생활시설
용도지역 계획관리지역
면        적 토지 5,046㎡, 건물 3,042,75㎡
개별공시지가 토지 413,400원/㎡ (2017년 1월 기준)
입찰방식 일반경쟁(최고가방식)

경기도 파주시 인근
근린시설 낙찰통계

해당물건 지역의 용도를 바탕으로 나온 통계입니다.
(2017년 기준)

지역통계 경기도 파주시
낙찰가율 낙찰건수 낙찰가율 낙찰건수
12개월 평균 68.50% 202 51.70% 10
6개월 평균 66.30% 77 52.79% 3
3개월 평균 67.90% 33 71.94% 2
지역
통계
6개월 평균 3개월 평균
경기낙찰가율 66.30% 67.90%
경기낙찰건수 77 33
파주낙찰가율 52.79% 71.94%
파주낙찰건수 3 2

대출신청의 목적

본 상품의 담보물은 의정부지방법원 고양지원 경매10계에서 경매 진행될 예정이며, 경매개시결정일자는 2018년 2월 22일입니다. 대출자인 NPL투자 전문법인은 1순위/2순위 근저당권부채권을 대위변제를 통해 매입 후 NPL채권매입운영자금 목적으로 대출신청을 하였습니다.

투자자 보호방안

담보목적물 소개

본 상품의 담보물은 경기도 파주시 탄현면 갈현리 654-8번지 일원에 소재하는 근린생활시설(참숯가마사우나)로서, 대출자는 대출요청금액 4억원에 대하여 1순위/2순위 근저당권(채권최고액 3,924백만원)에 대한 2순위 근질권(1순위 근질권자 저축은행 2,500백만원)을 담보로 제공할 예정입니다.

법원감정가 대비 LTV 42% 수준으로 담보여력이 양호하며, 2015년 건물 리모델링 후 사우나 연 매출이 약 16억원으로 사업성 또한 양호한 물건입니다.

대출자는 1금융권의 1순위/2순위 근저당권부채권을 채무자(현 소유자) 요청에 의한 대위변제 방식으로 이전 받았으며, 현재 토지/건물 일괄경매 진행 중으로 추후 현 임차인 중의 1인이 입찰에 참여할 계획이며, 이 경우 법원배당금으로 대출금이 상환되는 구도입니다.

본 상품 담보물의 시설 및 현 매출액 등을 감안할 때 일반 낙찰가도 40억원 이상 가능할 것으로 판단됩니다.

질권설정등기 및 우선배당 동의서

대출금액의 150%를 채권최고액으로 하여 근저당권부질권설정등기 예정이며, 채무자로부터 우선배당동의서를 미리 받아 법원에 제출하여 법원으로부터 직접 배당금을 수령하는데 이상 없도록 조치할 예정입니다.

대출신청자 정보

대출법인 NPL 투자전문법인
본점 소재지 경기도 고양시 일산서구 소재
업체/종목 채권매매, 매각 및 부동산 컨설팅
회사 소개 부실채권의 매입 및 매입채권 관리에 관한 사업, 부실채권의 관리 및 처분전략과 관련된 종합 컨설팅 사업 등을 영위하는 자본금 3억원의 법인입니다. 이전부터 NPL 매입 및 매각에 전문성을 보이며 금융감독원에 정식으로 등록된 업체입니다.
대출목적 NPL채권 매입운영자금

종합 심사 의견

본 상품의 담보물은 경기도 파주시 탄현면 갈현리 소재 헤이리예술마을 남동쪽, 갈현초등학교 북쪽 인근에 소재하는 부동산(토지와 건물)으로, 현재 참숯가마사우나로 이용 중입니다. 주위는 근린생활시설, 중소규모공장, 단독주택, 자동차운전학원, 파주성모병원, 농경지 등이 혼재하는 지방도변 상가지대로 형성되어 있습니다.

임의경매를 위한 법원 감정가격은 6,875,926,000이며, 조사기준 시점은 2017년 12월과 2018년 3월입니다. 그리고 360번 지방도로에 인접하고 있어 담보물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 입지조건은 좋은 담보물입니다.

엘리펀드에서는 경매데이터 분석, 임장활동, 해당 물건지 근린시설의 최근 6개월 낙찰가율인 66.30% 및 2015년 이후 전국 목욕시설 경매사례를 참조하여 본 담보물의 예상낙찰가율을 57%로 책정하였습니다.

본 상품의 대출자인 NPL투자전문법인은 의정부지방법원 고양지원 경매10계에서 진행 예정인 경매사건의 담보목적물에 설정된 1순위/2순위 근저당권부채권을 대위변제를 통해 매입 후 NPL채권매입운영자금 목적으로 대출신청을 하였습니다.

본 상품의 총 모집금액은 4억으로, 엘리펀드 협력사인 미라클펀딩과 공동으로 모집할 예정이며, 목표금액인 4억원에 미달하여도 모집된 금액으로 대출실행하기로 대출자와 합의하였습니다.

경매 결과 예상낙찰가율 이상으로 낙찰이 된다면 1순위 근저당권부채권의 배당금액으로 본 대출상품의 투자금액을 회수하는데 크게 문제가 없다고 판단이 됩니다.

2018년 3월 2일 법원 집행관의 현황보고서와 법원열람서류에 의하면, 최우선변제요건에 해당되는 소액임차인과 임금채권자는 모두 18명으로 확인되었으며, 그 합계금액은 127,393,697원입니다. 예상대로 낙찰이 된다면 경매관련비용 등 모든 선순위 배당금과 엘리펀드 대출 대상 근저당권부채권에 대한 배당금을 제외하더라도 약 833,094,956원의 잔여 배당금이 발생하고, 150%의 근저당권부질권설정과 별도로 대출자로부터 우선배당동의서를 미리 받아 법원에 제출하여 배당금 수령에는 이상이 없도록 조치하였습니다.

이에 해당 물건의 부동산 권리분석상 하자가 없어 본 채권심사를 승인합니다.

투자 예상수익

본 상품은 원금과 예시 수익률을 보장하지 않습니다. 상품의 성격은 대출채권에서 발생하는 원금과 이자를 수취할 수 있는 권리이기 때문에, 대출채권의 상태가 변경될 경우 수익률 또한 그에 따른 직접적인 영향을 받게 됩니다.
* 대출 실행일이 유동적임에 따라 회차별 이자 지급일 및 이자 지급액이 달라질 수 있습니다.

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    • 모집금액

      5,000만원

    • 연수익율

      16%

    • 차입기간

      12개월

    • 상환방식

      만기일시상환

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    *최소 투자 금액 10만원, 최대 투자 금액 만원, 투자단위 10만원 입니다.

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      세금 : 세법에 의거하여 이자소득에 대해 25%(이자소득세) + 2.5%(주민세) = 총27.5%의 세금을 납부합니다.

      수수료 : 0% (이벤트상품 수수료 무료)

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